Als zweisprachiger Rechtsanwalt und Avvocato stabilito berate und vertrete ich deutsche Investoren und Käufer beim Erwerb von Immobilien in Italien – von der ersten rechtlichen Einordnung über die Transaktionsplanung bis zur notariellen Beurkundung.
Ich entwerfe und prüfe Vorverträge (contratto preliminare / compromesso di compravendita), steuere die Due Diligence (Eigentum und Titelfortführung, Lasten, Urbanistik/Agibilità, APE), koordiniere sichere Zahlungswege (z. B. Notar-Treuhandkonto / conto dedicato) und kläre steuerliche Implikationen (IMU, TARI, IRPEF). Dank binationaler Qualifikation und Praxis setze ich Mandatsziele zielgerichtet, effizient und individuell um.
Anders als im deutschen Recht tritt der Eigentumsübergang bereits mit der notariellen Beurkundung ein. Daraus folgt: Zahlung, Löschung bzw. Übernahme von Lasten und Pflichtangaben (Bautitel/Energieausweis) müssen synchron gesichert werden. Für internationale Käufer empfiehlt sich eine anwaltlich geführte Transaktion mit klar definierten Bedingungen und Fristen.
Ein angenommenes Kaufangebot, das Objekt, Preis und Fristen enthält, kann bindende Wirkung entfalten und faktisch den Vorvertrag ersetzen. Daher gilt stets: ein solches nur abzugeben, wenn
Der Vorvertrag bündelt die materiellen Sicherungen des Kaufs:
Pflichtinhalte (Auszug): genaue Objektidentifikation (Kataster/Planimetrie), Preis/Zahlplan, Lastenfreiheit (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pfändungen), Urbanistik/Agibilità/APE, Kondominiumslage, Notartermin, Zug-um-Zug-Zahlung.
Transkription (trascrizione, Art. 2645-bis c.c.): verschafft Rangschutz gegen spätere Eintragungen; bezahlte Caparre/Acconti werden durch ein Immobiliärprivileg (Art. 2775-bis c.c.) bevorzugt gesichert.
Rechtsdurchsetzung: Erfüllungsurteil mit Eigentumsübertragung (Art. 2932 c.c.) bleibt offen, falls die Gegenseite nicht leistet.
Best Practice: Vorvertrag notariell beurkunden (insb. Bauträgerfälle) und unverzüglich transkribieren lassen.
Der Notar (neutraler Amtsträger) prüft Registerlage und Legalität, ist aber kein Parteivertreter. Sprachlich wird grundsätzlich Italienisch beurkundet; bei Bedarf beeidigter Dolmetscher bzw. zweisprachige Fassung.
Zahlungswege:
Formale Pflichtangaben: Die Urkunde muss die Bautitel (oder zulässige Ersatzangaben) enthalten; fehlen sie, droht formale Nichtigkeit der Urkunde.
Agibilità (Nutzbarkeit) und Planimetrie-Kongruenz sind vor Vertragsschluss zu klären. APE (Energieausweis) ist beizubringen; Verstöße führen zu Verwaltungsfolgen/Sanktionen, nicht automatisch zur Nichtigkeit.
Kondominium: Rückstände, Beschlussprotokolle, Sonderumlagen vorab prüfen.
APE und Techniker: Der Energieausweis (Attestato di Prestazione Energetica) ist bereits beim Verkaufsinserat Pflicht und muss beim rogito übergeben werden. Den tatsächlichen Bauzustand kann nur ein Architekt, Geometra oder Ingenieur prüfen – die technische Due Diligence ergänzt die anwaltliche und kann nicht durch sie ersetzt werden.
| Konstellation | Registersteuer | Hypothek / Kataster | IVA |
|---|---|---|---|
| Nicht vom Bauträger – Erstwohnsitz (prima casa) | 2 % | je 50 € | – |
| Nicht vom Bauträger – Zweitwohnung | 9 % | je 50 € | – |
| Vom Bauträger (mit IVA) – Register/Hypo/Katas. | je 200 € | je 200 € | 4 % / 10 % / 22 % |
Preis-Wert-Prinzip (prezzo-valore): Bei Privaterwerben kann die Registersteuer auf Katasterwert berechnet werden (typisch günstiger), vorausgesetzt: natürliche Person, Wohnzweck, Erklärung im Akt.
Darlehen/Mutuo: Imposta sostitutiva (üblich 0,25 % / 2 % je nach Fall).
Nach dem Kauf: IMU (Grundsteuer; Hauptwohnung meist befreit, Ausnahmen Luxusklassen), TARI (Abfall). Kommunale Satzungen beachten.
Verpflichtend sind:
Der Vorvertrag ist hier notariell, mit Pflichtangaben; Fehlen der Sicherheiten kann drastische Rechtsfolgen auslösen.
Praxis: Keine Zahlung ohne wirksame Fideiussione; Übergabe der decennale dokumentieren.
Rechtsgrundsätzlich entsteht die Provision für beide Seiten, wenn der Abschluss kausal auf den Makler zurückgeht (Fälligkeit häufig bereits beim Vorvertrag). Daher:
Steuernummer (codice fiscale): Muss vor dem rogito beantragt werden; wird auch für Bankkonten, Versorgerverträge und Steuererklärungen benötigt. Beantragung online, beim italienischen Konsulat oder über den Notar möglich.
IMU (Grundsteuer): Keine automatische Steuerfestsetzung – der Eigentümer berechnet die IMU selbst und zahlt in zwei Raten (16. Juni / 16. Dezember). Grundlage ist die rendita catastale multipliziert mit dem gemeindlichen Koeffizienten und Steuersatz. Der selbstgenutzte Hauptwohnsitz (prima casa) ist i. d. R. befreit.
Versorger und Kondominium: Strom, Gas, Wasser und Internet sind auf den neuen Eigentümer umzuschreiben; dem Verwalter (amministratore di condominio) ist die Eigentumsübertragung mitzuteilen.
Versicherungen: Gebäude- und ggf. Hausratversicherung neu abschließen; in Kondominium-Objekten prüfen, ob eine Gemeinschaftsversicherung besteht.
Vermietung: Bei geplanter Ferienvermietung (affitti brevi) regionale Registrierungspflichten und Auflagen klären, tassa di soggiorno anmelden und steuerliche Struktur (cedolare secca) einrichten.
Empfehlung: Für die laufende Steuer- und Verwaltungsbetreuung empfiehlt sich ein lokaler commercialista (Steuerberater). Die einmaligen Kosten für eine strukturierte Übergabe sind deutlich geringer als die Risiken aus versäumten Fristen oder Meldepflichten.
Sie planen einen Immobilienkauf in Italien? Ich begleite Sie bei der Strukturierung des Vorvertrags, Transkription, Treuhand, Steuerregime und führe Sie rechtssicher durch Beurkundung und den Nachlauf. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt auf – am besten vor Unterzeichnung einer proposta.
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